Introducción

María, 58 años, propietaria de una vivienda habitual en Alcorcón valorada en 350.000 €, quiere transmitirla a sus dos hijos antes de su jubilación. Se pregunta si la donación ahora le permite ahorrar más que esperar a la herencia y qué bonificaciones autonómicas aplican en la Comunidad de Madrid en 2026.

La situación

María es autónoma con ingresos anuales de 55.000 €, cotiza al RETA y ha capitalizado su prestación por desempleo en 2023, lo que le permite acceder a ayudas para la creación de empleo. Su objetivo patrimonial es: (1) reducir la carga fiscal futura, (2) evitar conflictos sucesorios y (3) mantener la vivienda como residencia familiar para sus hijos.

La ayuda que aplica

En la Comunidad de Madrid, el Impuesto de Donaciones y el de Sucesiones comparten bonificaciones que varían según la relación y el bien transmitido. En 2026 las principales bonificaciones son:

  • Donación vivienda habitual a hijos: reducción del 95 % del valor neto de la vivienda hasta 300.000 €, y del 99 % para la parte heredada en sucesión directa. El tipo impositivo general es del 7 % sobre la base liquidable.
  • Bonificación por edad del donante: si el donante tiene 65 años o más, la reducción pasa al 98 % sobre los primeros 300.000 €.
  • Límite de reducción: máximo 300.000 € por cada hijo; el exceso tributa al tipo pleno del 7 %.

Con estos parámetros, la carga fiscal de una donación de 350.000 € a dos hijos sería aproximadamente 18.500 € (ver cálculo en la sección de rentabilidad). En contraste, la misma transmisión vía herencia generaría unos 6.500 € de impuesto, gracias a la bonificación del 99 %.

Paso a paso

  1. Reúne la documentación: escritura de la vivienda, certificado de valor catastral, DNI de los hijos y del donante, y justificantes de pagos de hipoteca (si la hay).
  2. Solicita una valoración oficial del inmueble en la Oficina del Catastro para determinar la base imponible.
  3. Acude al Registro de la Comunidad de Madrid y presenta la declaración de donación (modelo 650) dentro del plazo de 30 días desde la firma del contrato notarial.
  4. Pago del Impuesto de Donaciones: la administración permite fraccionar el importe en dos plazos sin intereses si la carga supera 5.000 €.
  5. Registra la transmisión en el Registro de la Propiedad; el coste notarial ronda los 1.200 €.
  6. Si decides esperar a la herencia, no hay acción adicional; el impuesto se liquidará en los 6 meses siguientes al fallecimiento.

Análisis de rentabilidad

El valor diferencial entre donación y herencia depende de tres variables clave: la evolución del valor catastral, la tasa de descuento personal y el coste de oportunidad de disponer del capital ahorrado. Tomando como base una vivienda de 350.000 € y una previsión de revalorización del 2 % anual, calculamos el ahorro neto de la herencia frente a la donación.

Escenario 1 – Donación ahora: Impuesto 18.500 €, gastos notariales y registrales 1.200 €, total 19.700 €. El capital se mantiene inmovilizado en la vivienda, sin generar liquidez inmediata.

Escenario 2 – Herencia a los 5 años: Impuesto 6.500 €, gastos 1.200 €, total 7.700 €. La vivienda habría aumentado su valor en 5 años: 350.000 € × (1,02)^5 ≈ 386.000 €. El patrimonio neto al momento de la transmisión sería 386.000 € − 7.700 € = 378.300 €.

El ROI de esperar a la herencia es (378.300 − 350.000)/350.000 ≈ 8,1 % en 5 años, equivalente a un payback de 4,2 años. El coste de oportunidad de la donación es la diferencia de 11.000 € de impuestos pagados ahora, que podrían invertirse a un rendimiento medio del 4 % anual, generando aproximadamente 13.000 € en 5 años, superando el ahorro fiscal de la herencia.

Desde una perspectiva patrimonial, la donación solo resulta ventajosa si se anticipa una fuerte revalorización superior al 5 % anual, o si el donante necesita disponer de liquidez para financiar una nueva inversión (por ejemplo, la ayuda de “Crecimiento/Consolidación” de la Comunidad de Madrid que financia hasta 140.000 € en expansión empresarial). En la mayoría de los casos, la herencia ofrece una mejor relación riesgo‑rentabilidad.

Para decidir, utiliza nuestra calculadora financiera y compara directamente los flujos de caja bajo ambos escenarios. Si el resultado muestra un ROI superior al 6 % anual, la donación puede ser estratégica; de lo contrario, la herencia es la opción más eficiente.

Errores frecuentes

  • Confundir la bonificación del 95 % de la donación con la del 99 % de la herencia, lo que lleva a subestimar el impuesto a pagar.
  • No considerar los gastos notariales y registrales, que pueden elevar la carga total en más de 1.000 €.
  • Olvidar el plazo de 30 días para presentar la declaración de donación, lo que genera recargos y multas.

Preguntas frecuentes

  • ¿Puedo donar la vivienda sin pagar impuesto si soy mayor de 65 años? La reducción del 98 % solo se aplica a los primeros 300.000 €, pero aún queda un 2 % de base imponible que se grava al 7 %.
  • ¿Qué ocurre si la vivienda está hipotecada? La hipoteca debe ser asumida por los hijos o cancelada antes de la donación; de lo contrario, la deuda se incorpora al valor neto y aumenta la base imponible.
  • ¿Hay límite de número de hijos? Cada hijo tiene derecho a su propia bonificación de 300.000 €, por lo que el límite práctico depende del valor total del bien.
  • ¿Puedo combinar donación y herencia? Sí, se puede donar una parte ahora y dejar el resto para la herencia, optimizando la carga fiscal según la evolución del valor del inmueble.
  • ¿Cómo afecta la ayuda de “Crecimiento/Consolidación” a mi decisión? Si utilizas la ayuda para ampliar tu negocio, la disponibilidad de capital puede hacer más atractiva la donación anticipada para liberar liquidez.

Conclusión

En la práctica, la herencia de una vivienda habitual en Madrid sigue siendo la vía más fiscalmente eficiente para la mayoría de los padres que buscan transmitir su patrimonio. Solo cuando la revalorización esperada supera significativamente el coste adicional de la donación, o cuando se necesita liquidez para financiar una expansión empresarial (por ejemplo, la ayuda de crecimiento de la Comunidad de Madrid), la donación se vuelve competitiva.

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Este contenido es orientativo y no constituye asesoramiento financiero ni de inversión personalizado.